Τρίτη, 20 Ιανουαρίου 2009

Ενοποίηση ακάλυπτων χώρων


Στην προηγούμενη ανάρτηση, ο NdN προσέθεσε ότι «στην Αγγλία κάθε σύμπλεγμα σπιτιών οφείλει να έχει συγκεκριμένο χώρο πρασίνου κι αυτό γίνεται είτε με το να δημιουργούνται κήποι στις μονοκατοικίες, είτε με το να υπάρχει ένα πάρκο στη μέση των πολυκατοικιών.

Σ' αυτές τις squares όπως λέγονται είτε έχουν κλειδί οι κάτοικοι των γύρω πολυκατοικιών καταβάλλοντας ένα αντίτιμο, είτε είναι ελεύθερες και ανοιχτές στον καθένα πράγμα που είναι πιο σπάνιο.»

Το ενδιαφέρον είναι ότι και στην ελληνική πολεοδομική νομοθεσία υπάρχει παρόμοια πρόβλεψη! Βρίσκεται στο Άρθρο 12 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (ΓΟΚ)
: Παραχώρηση σε κοινή χρήση ακάλυπτων χώρων.

Κατ’ αρχάς, όταν εκδίδεται μια οικοδομική άδεια οι χώροι που δηλώνονται στο Διάγραμμα Κάλυψης ως ακάλυπτοι, είναι υποχρεωτικά ακάλυπτοι χώροι. (update: Στα κέντρα της πόλης, οι ακάλυπτοι χώροι βρίσκονται συνήθως στο πίσω μέρος των πολυκατοικιών.)

Το Άρθρο 12 προβλέπει την ενοποίηση αυτών των ακάλυπτων χώρων των οικοπέδων ενός οικοδοµικού τετραγώνου, μετά από σύγκληση συνέλευσης όλων των ιδιοκτητών των ακινήτων του οικοδομικού τετραγώνου. Απαιτείται γι’ αυτό πλειοψηφία 65%.

Σε μια τέτοια περίπτωση, οι ακάλυπτοι χώροι μπορούν να ενοποιηθούν, να τεθούν σε χρήση όλων των ενοίκων του οικοδοµικού τετραγώνου και να διαμορφωθούν κατάλληλα για τη χρήση αυτή, χωρίς να θίγονται τα δικαιώµατα κυριότητας.

Για την εκτέλεση των έργων ενοποίησης προβλέπονται τα εξής κίνητρα: είτε επιδότηση από το Ειδικό Ταµείο Εφαρµογής Ρυθµιστικών και Πολεοδοµικών Σχεδίων (Ε.Τ.Ε.Ρ.Π.Σ.), είτε ανάληψη από το Ταµείο αυτό του συνόλου ή µέρους των τόκων για δάνεια που συνάπτονται για τα έργα αυτά.

Σήμερα φαίνεται ουτοπικό να συμφωνήσουν τα 2/3 των συνιδιοκτητών ενός οικοδομικού τετραγώνου, ώστε να ενοποιήσουν τους περιβάλλοντες χώρους τους.

Γι’ αυτό στην παράγραφο 5 του Άρθρου 12 προβλέπται ότι «κατά την έγκριση, επέκταση, αναθεώρηση ή τροποποίηση ρυµοτοµικού σχεδίου µπορεί να προβλέπεται η υποχρεωτική ενοποίηση των ακάλυπτων χώρων».

Αλλά η πιο ενδιαφέρουσα παράγραφος του Άρθρου 12 είναι η τελευταία:

«6. Κατά την έγκριση, επέκταση, αναθεώρηση ή τροποποίηση ρυµοτοµικού σχεδίου µπορεί να προβλέπεται η δηµιουργία δευτερεύοντος δικτύου ελεύθερων κοινόχρηστων χώρων αποκλειστικά για πεζούς.

Στην περίπτωση αυτή, αυξάνεται η επιτρεπόµενη δοµήσιµη επιφάνεια που αναλογεί στο εµβαδόν των χώρων του οικοπέδου που εντάσσονται στο δίκτυο κατά 50%, χωρίς πάντως να θίγονται οι υποχρεωτικά ακάλυπτοι χώροι.»

Υπάρχει δηλαδή και πρόβλεψη και κίνητρο για να ενοποιηθούν οι ακάλυπτοι χώροι των οικοδομικών τετραγώνων στην Ελλάδα. Βούληση δεν υπάρχει. Γιατί έχει καλλιεργηθεί η νοοτροπία πως η ιδιοκτησία είναι η ιερή μας αγελάδα.

Δεν πρόκειται ποτέ να μοιραστούμε την αυλή «μας» με τους γείτονες, ακόμα κι αν η κατασκευή επιδοτηθεί από το ΕΤΕΡΠΣ ή κερδίσουμε 50% παραπάνω δόμηση.

Ωστόσο οι (εκάστοτε) κυβερνώντες έχουν τα εργαλεία για να ενοποιήσουν τους ακάλυπτους χώρους ολόκληρων οικοδομικών τετραγώνων: με αναθεώρηση ή τροποποίηση των υφισταμένων ρυμοτομικών σχεδίων.

Είναι μια παρέμβαση που θα βελτιώσει το μικροκλίμα, ειδικά στο κέντρο μιας πόλης. Θα συμβάλλει επίσης στην καλλιέργεια κοινών δεσμών με τους γείτονες και νέων μορφών συλλογικότητας.

Εκείνος που θα το τολμήσει, θ’ αλλάξει το κέντρο στις πόλεις μας! Θα δημιουργήσει πάρκα έξω από κάθε σπίτι, δίκτυο πεζοδρόμων σε κάθε γειτονιά, δίκτυο ποδηλατόδρομων (με συμπλήρωση της νομοθεσίας) ακόμα και στο κέντρο μιας πόλης!

Εκεί που σήμερα μας λένε ότι δεν υπάρχει χώρος...

Αυτό που τώρα φαίνεται αδιανόητο, αύριο μπορεί να γίνει εφικτό. Όταν οι αρμόδιοι αποφασίσουν να συγκρουστούν με παγιωμένες νοοτροπίες, για το κοινό καλό. Όταν, κλείνοντας τα μάτια, οραματιστούν μια πόλη που αναπνέει, όχι απλώς την επανεκλογή τους.

30 σχόλια:

αντωνης είπε...

Πολυ ωραια ολα αυτα, αλλά σε περιοχες με μηδεν ακαλυπτο χωρο (οπως στο κεντρο ή σε πολλες πυκνοκατοικημενες περιοχες) νομιζω οτι δεν μπορει να ισχυσει κατι τετοιο.

Καλησπερα!

ikor είπε...

Καλησπέρα Αντώνη!

Στα κέντρα των πόλεων, οι συντελεστές κάλυψης είναι συνήθως 70%.

Άρα το 30% των οικοδομικών τετραγώνων (πρέπει να) είναι ακάλυπτοι χώροι!

Δεν είναι και λίγο.

αντωνης είπε...

Δλδ στο κεντρο της Αθηνας εχει 30% ακαλυπτους χωρους;

Ή θα επρεπε να εχει;

ikor είπε...

Ναι, σε κάθε οικόπεδο πρέπει να μένει το 30% ακάλυπτο!

Υπάρχουν ακάλυπτοι χώροι, είναι στο πίσω μέρος των οικοπέδων. Όμως σήμερα κανείς δεν τους αξιοποιεί.

Αν πέσουν οι τοίχοι ανάμεσά τους κι ενοποιηθούν, θ' ανασάνει η πόλη!

αντωνης είπε...

Το καταλαβα τωρα. (σορρυ για τις ερωτησεις μου αλλά ως ασχετος επι του θεματος δεν θα καταλαβαινα αλλιως)

Ειναι μια πολυ καλη ιδεα, αλλά υπαρχουν τοσα εμποδια ή "εμποδια".
Πχ το κοστος
ή το ποιος θα παρει μια τετοια πρωτοβουλια για να γινουν μαζικα τετοιες ενεργειες ενοποιησης.

ikor είπε...

Μάλλον εμένα πρέπει να συγχωρέσεις που δεν το έκανα πιο σαφές εξ αρχής!

Υπάρχει το λεγόμενο Ειδικό Ταµείο Εφαρµογής Ρυθµιστικών και Πολεοδοµικών Σχεδίων (Ε.Τ.Ε.Ρ.Π.Σ.) το οποίο εκ του νόμου επιδοτεί την ενοποίηση ή τους τόκους του δανείου που τυχόν αναληφθεί.

Αν γίνει πιλοτικά, νομίζω ότι θα είναι τόσο όμορφο που θα βρεθούν τρόποι χρηματοδότησης.

Δήμητρα είπε...

Καλησπέρα Ικοράκι.Πού χάθηκες εσύ;;
Μακάρι να γινόταν κάτι τέτοιο...Μια ανάσα θα ναι,κάτι να "ξεμπλοκάρει λίγο απ το ντουβάρι"...

ikor είπε...

Καλησπέρα Δήμητρα!

Σε κάποιον φαίνεται πως έπεσε βαριά η πρόταση για πράσινο στις πόλεις και μου έκανε επισήμανση για ανεπιθύμητο περιεχόμενο!!!!

Ναι, η ενοποίηση των ακαλύπτων θα δώσει προς χρήση ένα τμήμα της πόλης που σήμερα είναι σε αχρηστία.

kat. είπε...

αλήθεια.. δεν μπορώ να φανταστώ μια πόλη χωρίς ακάλυπτους χώρους! δηλαδή πως θα γίνεται αυτό;;;

ikor είπε...

Καλησπέρα kat.!

Μιλάω για τους ακάλυπτους χώρους στο βάθος των πολυκατοικιών, στο κέντρο κάθε πόλης.

Χώροι που σήμερα χωρίζονται με τοίχους και είναι άχρηστοι.

Αν ενοποιηθούν και φυτευτούν, θα δώσουν νέα πνοή στα κέντρα των πόλεων!

marianaonice είπε...

Πολύ ενημερωτικό ποστάκι!
Και πολύ ωραία σαν ιδέα μου ακούγεται αυτό!
Έχεις δίκιο, αν πέσουν οι τοίχοι μεταξύ των ακάλυπτων χώρων θ΄αλλάξει λίγο η όψη των πόλεών μας.
Όμως σιγά μη το κάνουν. Εδώ έχει ψηφιστεί νόμος με τον οποίο δίνουν το δικαίωμα στα γωνιακά οικόπεδα, να χτίζουν πάνω στα όρια των όμορων μη γωνιακών οικοπέδων, χωρίς ν' αφήνουν καθόλου ακάλυπτο χώρο!!! και ενώ εσύ ας πούμε έχεις αφήσει τα προβλεπόμενα 4 μετρα απόσταση από το όριο του γείτονά σου, έρχεται το διπλανό γωνιακό σου και κολλάει πάνω στην αυλή σου και σου υψώνει ένα τοίχο 13 μέτρα!!! και αν έχεις και την ατυχία, όπως εγώ, στο πίσω μέρος που άφησες τον ακάλυπτο, να πετύχει ο ιδιοκτήτης του όμορου σε' εκείνη την πλευρά ακινήτου, αγοράζοντας καμιά λωρίδα μη άρτια δίπλα στο δρόμο και ενοποιώντας τη με το παράπλευρο οικόπεδό του, να το κάνει γωνιακό και να στο κολλήσει στη μούρη με τον τοίχο του να πνίγει την αυλίτσα σου και να την κάνει σχεδόν σαν σωλήνα!!!!
Αίσχος είναι αυτό!! και παρότι το ΣΤΕ ακυρώνει πολλές φορές τέτοιες άδειες οικοδομικές των γωνιακών οικοπέδων, ο νόμος ισχύει και ο κάθε ιδιοκτήτης αφήνεται στη μοίρα του, αν μπορεί να τρέχει στα δικαστήρια, αν δεν μπορεί το τρώει και κάθεται κάτω!!!

ikor είπε...

Καλησπέρα Μαριάνα και καλώς ήρθες!

Πράγματι, υπάρχει νόμος που επιτρέπει δόμηση εν επαφή με τα πίσω όρια οικοπέδου, αν δεν εξασφαλίζονται κάποια ελάχιστα όρια επιφάνειας και διαστάσεων κτιρίου...

Πρέπει να είναι πολύ καταθλιπτικό ως θέαμα.

Η ενοποίηση και ανάπλαση των ακαλύπτων θα δώσει χρώμα και οξυγόνο στις πόλεις μας!

Matrix είπε...

Όσο ο κάθε Νομάρχης έχει σφραγίδα "πολεοδομικής αλλαγής", όσο η άδεια κάνει να βγεί νόμιμα σχεδόν 6 μήνες, τότε ούτε το άρθρο 12 ούτε κανένα δεν θα εφαρμόζεται.

Και εγώ σου λέω άντε και εμφανίζεται ένας τέτοιος πολιτικός που προσπαθεί να αλλάξει τις στρεβλώσεις, οι πρώτοι που θα πέσουν να τον φάνε είναι οι Μηχανικοί (ή παλιάς κοπής) ξέρεις φαντάζομαι τι εννοώ...

ikor είπε...

Καλησπέρα Matrix!

Φυσικά καταλαβαίνω πολύ καλά ποιους εννοείς ;-)

Όμως η ποιότητα ζωής, ειδικά στο κέντρο μιας πόλης, αφορά πολλούς περισσότερους!

Γι' αυτό στόχος είναι οι πολίτες να πειστούν ότι τέτοιες παρεμβάσεις αυξάνουν την ποιότητα της ζωής τους (και την αξία της περιουσίας τους).

Μόνο έτσι θα πιέσουν τους Νομάρχες-νομοθέτες προς αυτήν την κατεύθυνση!

(Οι αρμόδιοι πρέπει πάντα να πιστεύουν ότι εξυπηρετούν τους ψηφοφόρους τους...)

skouliki είπε...

επιτελους συναντιομαστε ..

ειμαι σιγουρη οτι θα συνεργαστουμε εμεις

οταν θα τα φτιαξεις ολα αυτα θα θες ενα ατομο σαν και εμενα γιουχοκατασταση να διακοσμησει με τζαζισματα το χωρο ..

ξερω ξερω εχω τρελες βλεψεις

barel είπε...

Πολύ καλές οι θέσεις σου ikor πρέπει να τις στηρίξουμε όλοι μας και να τις απαιτήσουμε. Κάθε σπίτι που θυμάμαι στις παλιές γειτονιές είχε το δικό του κήπο(πόση σοφία σε αυτούς τους απλούς ανθρώπους του χωριού και της γειτονιάς). Η αστικοποίηση όμως τα παρέσυρε όλα.

ikor είπε...

Καλησπέρα skouliki!

Σε έβλεπα που τρύπωνες τόσον καιρό στην blog-όσφαιρα και επιτέλους σε συναντώ!

Πολύ θα χαρώ να συνεργαστούμε στη ...διακόσμηση που περιγράφεις!

Σίγουρα θα είναι καλύτερη από τα μανταλάκια και τις ξεραμένες λεμονιές που έχουν σήμερα οι ακάλυπτοι στα κέντρα των πόλεων...

Κι εγώ τρελές βλέψεις έχω. Αλλιώς δεν αλλάζει τίποτα!

Θα τα λέμε!

ikor είπε...

Καλησπέρα barel! Να είσαι καλά!

Ναι, τα παλιά σπίτια είχαν πολλά έξυπνα που κατήργησε η αστικοποίηση.

Μερικά από αυτά μπορούν να αναβιώσουν σε μεγαλύτερη κλίμακα για το καλό όλων!

Οι πολυκατοικίες π.χ. μπορούν ξανά να γίνουν ανθρώπινες.

Ξημεράκης Φάνης είπε...

Στην πολυκατοικία μας
ο κοινόχρηστος χώρος έχει πουληθεί για θέσεις στάθμευσης.
Είναι γνωστά τα κόλπα των κατασκευαστών σε συνεργασία με τις πολεοδομίες. Το πρόβλημα είναι σοβαρό και δυστυχώς ο καθ ένας ξεχωριστά δεν μπορεί να κάνει και πολλά. Οταν οι υπάρχοντες νόμοι καταπατούνται έτσι για να κονομήσουν οι κατασκευαστές κ.λ.π κυκλώματα.

Εστι ονειρευόμαστε
μαζί σου συμφωνούμε
κι αξίζει τα οράματα
πράξεις και να τα δούμε.

ανεστης είπε...

Απλά και βασικά πράγματα απο αυτά που μόνιμα δυσκολεύονται να αντιληφθούν πολιτικοί και βλαχοδήμαρχοι...

ikor είπε...

Όχι μόνο στη δική σου πολυκατοικία Φάνη! Οι λεγόμενες "αποκλειστικές χρήσεις" είναι ο κανόνας πια.

Απορώ πώς το κράτος (=υποθηκοφυλακεία) δέχεται να τις μεταγράψει...

Μέσα στις πόλεις έχουμε
κρυμμένο θησαυρό,
πολλά μπορούν ν' αλλάξουνε
χωρίς πολλά ευρώ.

ikor είπε...

Καλησπέρα Ανέστη!

Όσο μόνιμη επιδίωξη είναι η επανεκλογή, μοναδική έννοια θα είναι η εξυπηρέτηση ατομικών μικροσυμφερόντων.

Ένας δήμαρχος έτσι είναι καλός όταν μονοδρομεί ή πεζοδρομεί τον δρόμο που μένουμε. Όχι όταν βελτιώνει τις ζωές όλων μας.

eirini είπε...

Αυτό θα ήταν πραγματικά καταπληκτικό αλλά δυστυχώς οι περισσότεροι "ακάλυπτοι" στο πίσω μέρος των πολυκατοικιών χρησιμεύουν για χωματερές! Καθώς διάβαζα την ανάρτησή σου μου ήρθε η εικόνα τέτοιων χώρων στο μυαλό και ειλικρινά θα ήταν ότι καλύτερο αλλά αυτό φίλε μου ξεκινά από την νοοτροπία..."η ιδιοκτησία είναι η ιερή μας αγελάδα"! Για να γίνουν κάποια όμορφα πράγματα πρέπει να αλλάξουμε τις κακές συνήθειες...
Μακάρι κάποια στιγμή να γινόταν κάτι από όλα αυτά που αναφέρεις, θα ανασαίναμε!!!

dyosmaraki είπε...

Η αλήθεια είναι πως δεν γνώριζα τις λεπτομέρεις του ΓΟΚ και τις βρήκα πολύ ενδιαφέρουσες.
Παρότι βρίσκω πάρα πολύ ενδιαφέρουσες τις σκέψεις σου, θεωρώ πως είναι δύσκολη η συνενόηση με άλλους ιδιοκτήτες.
Στη γειτονιά μας προσπάθησα δύο φορές να κινήσω μια παρόμοια διαδικασία (χωρίς να γνωρίζω τις νομικές λεπτομέρειες που αναφέρεις) αλλά δεν καταφέραμε να φτάσουμε σε συμφωνία με τους περισσότερους ιδιοκτήτες λόγω μικροσυμφερόντων. Καθένας έδειχνε φοβισμένος....
Πάντως κρατώ τις πληροφορίες που μας έδωσες, τις θεωρώ πολύ χρήσιμες. Ισως κάποια στιγμή να τολμήσω να επαναφέρω το θέμα στη γειτονιά.

ikor είπε...

Γεια σου Ειρήνη!

Οι επιφάνειες αυτές είναι (κανονικά) το 30% μιας πόλης! Κι όμως κανείς δεν ασχολείται με την αξιοποίησή τους ώστε να γίνουν λειτουργικό τμήμα της πόλης προς όφελος όλων.

Μόνο αφού γίνει σε ένα οικοδομικό τετράγωνο πιλοτικά, θα καταλάβουμε την αξία της παρέμβασης.

ikor είπε...

Καλησπέρα dyosmaraki!

Πράγματι η συνεννόηση είναι δύσκολη. Γι' αυτό χρειάζονται κίνητρα και διάλογος στη γειτονιά που θα αναδείξει τα πλεονεκτήματα.

Π.χ. σήμερα ο κόσμος φοβάται να αφήσει τα παιδιά να βγουν στον δρόμο να παίξουν. Με αποτέλεσμα τα παιδιά να είναι όλη μέρα στο σπίτι.

(Μέχρι και GPS είδα χθες ότι τους βάζουν μερικοί!)

Με μια τέτοια παρέμβαση θα δημιουργηθεί αυλή ακριβώς κάτω τα σπίτια τους. Θα μπορούν οι ίδιοι να βλέπουν τα παιδιά τους.

Νομίζω πως η αξιοποίηση ανενεργών χώρων θα είναι το μεγάλο στοίχημα της επόμενης περιόδου.

NdN είπε...

Γεια σου φιλε Ikor,

Πολύ καλά τα λες εσύ θεωρητικά αν και δεν ξέρω αν πράγματι έχει μείνει το 30% του οικοπέδου ακάλυπτο σε πόλεις όπως η Θεσσαλονίκη και η Αθήνα. Πάντως στην Αγγλία δεν χρειάζεται σύμφωνη γνωμη των ιδιοκτητών για ενοποίηση του χώρου. Στην Αγγλία είναι υποχρεωτικό να υπάρχει αυτή η χωροθέτηση.

Με συναινέσεις φίλε Ikor δεν γίνεται αλλαγή. Αν κάποιος θέλει να πετύχει κάτι και να ανασάνει η πόλη δεν μπορείς να ρωτάς το 65% αν συμφωνεί γιατί θα παίζονται πάντα παιχνίδια. Πρέπει να αναλάβει κάποιος να εκπονήσει ένα σχέδιο και να το τηρήσει μέχρι τέλους.

Καλό ΣΚ!

ikor είπε...

Καλησπέρα φίλε NdN!

Όπως είδες, ο νόμος δίνει τη δυνατότητα να επιβληθεί η ενοποίηση των ακάλυπτων χώρων.

Πάντως, κατά τη γνώμη μου, χρειάζεται και η συναίνεση των κατοίκων. Γιατί είναι κάτι που αφορά την καθημερινή τους ζωή.

Πρέπει αυτός που θα εκπονήσει το σχέδιο να πείσει για τη βελτίωση της καθημερινότητας των κατοίκων και την αύξηση της αξίας των περιουσιών τους.

Πιστεύω ότι αν γίνει πιλοτικά σε ΕΝΑ οικοδομικό τετράγωνο, θα εξαπλωθεί σαν ντόμινο παντού!

marilita είπε...

καλημερα!ειδα ολες τις αναρτησεις οσον αφορα τους ακαλυπτους και τις ενοποιησεις τους!κανω τη διπλωματικη μου τωρα πανω σε αυτο το θεμα!μηπως γνωριζεις καποια περιοχη στην οποια να εχει πραγματοποιηθει συνενωση ακαλυπτων?θα με βοηθουσε πολυ!ευχαριστω!και παμε για την πραγματοποιηση του ονειρου της ενοποιησης!
μαριλιτα

ikor είπε...

Καλησπέρα marilita και καλώς ήρθες!

Δυστυχώς δεν έχω υπόψη μου κάποιο οικοδομικό τετράγωνο στο οποίο να έχει εφαρμοστεί η ενοποίηση.

Μακάρι το όνειρο να γίνει πραγματικότητα. Θα ανακουφίσει πολύ τα κέντρα των πόλεων.

Όταν ολοκληρώσεις τη διπλωματική σου, ενημέρωσέ με με ένα email σε παρακαλώ πολύ.